Kira Tespit Davası ve Kira Bedelinin Uyarlanması Davası

Kira sözleşmelerinin en önemli unsurlarından biri kira bedelidir. Borçlar Hukukundaki sözleşme özgürlüğü ilkesi uyarınca taraflar, kira sözleşmesinin kurulması aşamasında kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak sözleşmenin yenileme dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesi birtakım sınırlamalara tabi tutulmuştur. Kira bedelinin belirlenmesi ve uyarlanmasına ilişkin hükümler Borçlar Kanunu’nun 343. ve devamındaki maddelerde düzenlenmiştir. Bu yazımızla kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava türleri olan kira tespit ve kira uyarlama davalarının özellikleri, hangi şartlarda açılabileceği, birbirleri arasındaki farklılıkları üzerinde durmak istedik.

Kira bedelinin tespiti davasını kiralayan da kiracı da açabilir. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir. Taşınmaz, iştirak halinde (elbirliği) mülkiyete tabi ise tüm ortaklar birlikte kira bedelinin tespiti davası açmalıdırlar. Tek ortak kira bedelinin tespiti davası açsa bile diğer ortaklar daha sonra muvafakat vererek davaya katılabilirler.

Kira bedelinin tespiti davası, kural olarak davalının ikametgahının bulunduğu ya da sözleşmenin ifa edildiği yer olan gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılır. Eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmede belirledikleri yer sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir. (HMK m.17).

Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşma varsa, kira bedeli anlaşmaya göre arttırılacaktır ve bu hususta kira tespit davası açılması mümkün değildir. Ancak tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, yalnızca bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. (TBK m.344/1).

Taraflar arasında anlaşma yoksa yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin tespiti için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Örneğin 1 yıllık kira sözleşmesinin yenilenerek devam etmesi halinde ilk dönemden sonraki her dönem için kira bedelinin tespiti davası açılabilmektedir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. (TBK m.344/2).

Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise taraflarca kira bedelinin arttırımı konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3). Mahkeme, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde TÜFE oranıyla sınırlı kalmaksızın yeni kira bedelini belirleyebilmektedir.

Burada 11.06.2022 tarih 31863 sayılı resmi gazetede yayınlanarak TBK’na geçici madde eklendiğini ve 1/7/2023 tarihine kadar yenilenen kira sözleşmelerinde artış oranının %25 üst sınırının üzerinde olamayacağının hüküm altına alındığını belirtmek gerekir. Bu düzenlemede bu hükmün TBK 344/2 uyarınca hakim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanacağı açıkça belirtilmiştir. Bu düzenleme karşısında 1/7/2023 tarihine dek kira bedelinin tespiti talebi ile açılacak davalarda hakimin kira bedelini %25 üst sınırı geçmeyecek şekilde belirleme yapması gerekeceğini söylemek gerekir.

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilmektedir. Burada taraflar arasında kira artışına ilişkin anlaşma olması halinde 5 yıldan önce dava açılmasının mümkün olmadığını hatırlatmakta fayda görüyoruz.

Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilirse de mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte dava açılmalı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olmalıdır. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. (TBK m. 345)

Kira bedeli tespit edilirken öncelikle tarafların tüm delilleri ve varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, bilirkişi aracılığıyla, kiralanan taşınmazın emsalleri tek tek görülüp incelenmelidir. Böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak dava konusu yerin kira parasına etki eden tüm faktörler (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) karşılaştırılmalı ve emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalıdır. Dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli ve dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra hak ve nefaset kurallarına göre hakimce uygun bir kira bedeli (kiracının eski kiracılığı da gözetilerek) takdir edilmelidir.

Kira bedelinin uyarlanması davası ise taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılan bir dava türüdür. Kira uyarlama talebiyle dava açılabilmesi için öncelikle kira edim dengesinin bozulmuş olması gerekir. Kira uyarlama davasını açma hakkı hem kiracıya hem de kiraya verene aittir. Bu davada da görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise seçimlik olarak davalının yerleşim yeri veya gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.

TBK’nın 138. maddesine göre sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Uyarlama davası ileriye dönük etki eden bir davadır. Davanın açıldığı andan itibaren kira bedelinde artış talep edilebilmekte olup daha önce ödenen kiralar yönünden herhangi bir talepte bulunulması mümkün değildir. Bir başka ifade ile dava tarihinden itibaren kira bedelleri uyarlanmaktadır.

Uyarlama davası, henüz 1 yılı dolmamış kısa süreli sözleşmelerde veya kira sözleşmesinin bitimine 1 yıl ve daha az kalması durumunda açılamaz. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 30.10.2002 tarihli 2002/13/852 E., 2002/864 K. sayılı kararında 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde de uyarlama davasının açılabileceği hüküm altına alınmış olduğundan ve TBK’nun 138. maddesinde süre yönünden herhangi bir şart belirlenmemiş olduğundan somut olayın şartlarının değerlendirilmesi gereği ortaya çıkmaktadır.

Öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durumun ortaya çıktığının ispat külfeti davacıdadır. İfanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişip değişmediğinin her sözleşme, gayrimenkul ve taraflar yönünden somut olaya göre değerlendirilmesi gerekmektedir.
Kural olarak, uyarlama davasında dava sonuçlanıncaya kadar kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Mahkeme kararının kesinleşmesi ile uyarlanan yeni kira bedeli nazara alınarak dava tarihinden itibaren oluşan fark gelecek kira dönemine ait kira bedelinden mahsup edilmektedir.

Hakim uyarlama miktarı ve yöntemini belirlemede serbesttir ve davacının talep ettiği uyarlama tarzından farklı olarak taraflar arasındaki çıkar dengesine hakkaniyet ölçüsünde en uygun olan uyarlama yöntemini seçmeye yetkilidir. Hakim sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasına karar verirse, sözleşmenin her iki tarafının menfaatini de göz önünde bulundurarak, sözleşmenin amacına en uygun düşen uyarlamayı yapmalıdır. Yargıtay 2014 tarihli bir kararında “Uyarlama edim yükümünün azaltılması veya karşı edimin arttırılması şeklinde yapılabileceği gibi vadelerin veya ifa tarzının değiştirilmesi gibi hâkimin uygun bulacağı her şekilde yapılabilir.” demek suretiyle sözleşmede yer alan edim, vade ve ifa tarzına ilişkin hükümlerin uyarlama davası yolu ile değiştirilebileceğini belirtmiştir. (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2013/16898 ve K. 2014/18895).

Buna göre hakim, tarafın talebiyle bağlı olmayıp takdir yetkisi kapsamında talepten farklı bir uyarlama yöntemine karar verebilir. Bu kapsamda hakim sözleşmenin süresi ve şartlarında da değişiklik yapabilecektir.

• Uyarlama davası ileriye etki eden bir dava türüdür. Dava açılmasında herhangi bir süre sınırlaması olmamakla beraber ihtirazı kayıtla ödenmeyen geçmiş kira bedellerine yönelik uyarlama talebinde bulunulamamaktadır. Kira tespit davası ise, kira dönemi başlangıcına kadar geriye etkilidir. Yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlamaktadır.
• Uyarlama davasında talepten ayrı bir şekilde uyarlamaya karar verilebilmesi mümkündür. Her kira sözleşmesinin özelliği, koşulları, süresi, beklenilmeyen ekonomik değişiklikler, kiralananın nitelikleri, her iki tarafın menfaatleri gibi tüm objektif ve sübjektif hal ve şartlar tartışılıp değerlendirilir. Kira tespit davasında ise, hakimin takdir yetkisi uyarlama davasındaki kadar geniş kapsamlı değildir. Taleple bağlılık söz konusu olduğundan tarafın talepte bulunduğu kira bedelini aşar şekilde karar verilmesi mümkün değildir. Kira bedeli taşınmazın yeri, bulunduğu mevkii, yapının kalitesi, büyüklüğü, değeri, özellikleri ve o bölgedeki rayiç kiralar göz önünde bulundurarak belirlenmektedir.
• Kira tespit davasının açılabilmesi için kira artış oranında bir belirsizlik bulunmalı veya artış oranı belirlenmiş olsa dahi sözleşme beş yıl uzamış olmalıdır. Kira bedeli uyarlama davası için kira bedelinde belirsizlik veya sözleşmenin beş yılını doldurmuş olması gibi koşullar aranmamaktadır. Her iki dava için de bir süre sınırı yoktur.
• Sözleşme üzerinden beş yıl geçmeden açılan kira tespit davasında mahkeme bir önceki yılın TÜFE artış oranını üst sınır olarak dikkate almaktadır. Beş yıl dolduktan sonra açılan kira tespit davasında ise böyle bir sınırlama yoktur. Kira bedeli uyarlama davasında da mahkeme TÜFE artış oranıyla bağlı değildir.
• Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin açılabilir. Kira bedeli uyarlama davası ise her türlü kira sözleşmesine ilişkin açılabilir.